Se você está pensando em comprar, vender ou alugar um imóvel em Camboriú, Balneário Camboriú ou em qualquer lugar do Brasil, há uma mudança que vai pesar direto no seu bolso e que ainda passa despercebida por muita gente: a Reforma Tributária chegou ao mercado imobiliário. Depois de anos de discussão, o novo modelo de tributação sobre o consumo já tem regras específicas para quem compra, vende, aluga ou constrói imóveis, e a transição começou em 2026.

Neste artigo, explicamos de forma simples o que muda, quem passa a pagar mais, quais operações ganharam um "desconto" especial e por que vale a pena revisar contratos e planejamento patrimonial antes de fechar o próximo negócio.

O que é a Reforma Tributária e por que ela chegou até o seu imóvel

A Emenda Constitucional 132/2023 substituiu tributos como ICMS, ISS, PIS, Cofins e IPI por dois novos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), cobrado por estados e municípios, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal. A Lei Complementar 214/2025 detalhou como esse novo sistema funciona na prática, incluindo um capítulo específico para operações com bens imóveis. A implantação é gradual: 2026 é um ano de teste com alíquotas simbólicas, a CBS passa a valer de forma mais efetiva a partir de 2027, e o sistema só estará totalmente consolidado em 2033.

Quais operações imobiliárias passam a ser tributadas

Até então, vender, alugar ou intermediar um imóvel normalmente não sofria incidência de ISS ou ICMS. Isso muda. Passam a se sujeitar ao IBS e à CBS a venda de imóveis (inclusive por incorporação ou loteamento), a cessão de direitos reais sobre o bem (exceto garantias, como a hipoteca), a locação e o arrendamento, os serviços de administração e intermediação imobiliária, e os serviços de construção civil. Esse novo imposto não substitui o ITBI nem o Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis — ele se soma a essas cobranças que já existiam.


Quanto vai custar: as alíquotas na compra e venda

A alíquota padrão do IBS somado à CBS gira em torno de 28% sobre o valor da operação, mas o legislador percebeu que aplicar esse percentual sobre imóveis inviabilizaria o mercado. Por isso, a compra e venda de imóveis tem uma redução de 50%, o que leva o percentual efetivo a 14%. Já as empresas cujo objeto social é a atividade imobiliária, como construtoras e incorporadoras, seguem um regime específico que resulta em alíquota efetiva de 6,7% sobre o valor da operação.

Pessoa física também pode virar "contribuinte" do novo imposto

Um dos pontos que mais chama atenção é que a pessoa física comum, que vende seu apartamento ou terreno de forma esporádica, normalmente não é considerada contribuinte do IBS/CBS. Mas a lei criou um critério de habitualidade: quem realizar mais de três vendas de imóveis no mesmo ano, ou vender um imóvel que construiu por conta própria nos últimos cinco anos, passa a ser enquadrado como contribuinte, com todas as obrigações que isso implica. Isso afeta diretamente quem investe comprando, reformando e revendendo imóveis como forma de renda extra.

O redutor de ajuste: por que ele existe e como funciona

Para evitar que o novo imposto incida sobre o valor total da venda, a lei criou o chamado redutor de ajuste, que permite abater da base de cálculo do IBS/CBS o valor pelo qual o imóvel foi adquirido. Para imóveis comprados até 31 de dezembro de 2026, esse valor é atualizado pelo IPCA ou por um valor de referência definido pelo fisco. Para os adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027, considera-se o valor de aquisição na data da operação, também corrigido pelo IPCA. Depois de aplicado o redutor, ainda é possível deduzir R$ 100 mil na venda de imóvel residencial novo, ou R$ 30 mil na venda de lote residencial.

E as trocas e permutas de imóveis?

Quem troca um imóvel por outro sem complementar com dinheiro (permuta sem torna) não sofre incidência do novo imposto, já que a operação é tratada como troca de bens. Quando há complemento em dinheiro (permuta com torna), esse valor é tributado como se fosse uma compra e venda comum.

Regras de transição: o que ainda vale até o fim de 2026

Vendas de imóveis fechadas até 31 de dezembro de 2026 continuam submetidas apenas ao regime tributário atual (ITBI e ganho de capital), sem incidência do IBS/CBS. Empreendimentos que optaram pelo Regime Especial de Tributação (RET) também mantêm as regras atuais até o fim de 2026, mesmo que a obra só seja entregue depois disso.

Por que isso importa especialmente para quem compra ou vende em Camboriú e Balneário Camboriú

A região vive um dos mercados imobiliários mais aquecidos do país, com investidores de outros estados e países comprando apartamentos, coberturas e terrenos. Como o IBS é cobrado no local onde o imóvel está situado, quem compra ou vende na região precisa entender exatamente como essa tributação vai incidir sobre o seu negócio. Contratos de compra e venda, incorporação e permuta assinados agora devem prever com clareza quem arca com esses custos.

Perguntas frequentes sobre a Reforma Tributária e os imóveis

O ITBI vai acabar com a reforma tributária?

Não. O IBS e a CBS são tributos novos que passam a incidir sobre a operação imobiliária, mas o ITBI continua existindo normalmente, assim como o Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

A partir de quando o novo imposto passa a valer para quem vende um imóvel?

Vendas realizadas até 31 de dezembro de 2026 seguem o regime atual. A cobrança se intensifica a partir de 2027, dentro do cronograma de transição que vai até 2033.

Vender mais de um imóvel por ano pode me transformar em "contribuinte" perante o fisco?

Sim. Quem realiza mais de três vendas de imóveis no mesmo ano, ou vende imóvel construído por conta própria nos últimos cinco anos, pode ser enquadrado como contribuinte habitual do IBS/CBS, mesmo sendo pessoa física.

Quem comprou o imóvel antes da reforma vai pagar mais imposto na hora de vender?

O redutor de ajuste foi criado exatamente para amenizar esse impacto, permitindo abater o valor de aquisição (atualizado) da base de cálculo do novo imposto. Ainda assim, cada caso exige uma análise específica.

Vale a pena planejar antes de assinar o próximo contrato

A reforma tributária traz mais segurança jurídica a longo prazo, mas o período de transição também é o momento em que mais dúvidas e riscos aparecem, seja para quem vende um imóvel que sempre foi só "aquele apartamento da família", seja para investidores que compram e revendem com frequência. Analisar o seu caso antes de fechar negócio pode evitar surpresas na hora de pagar impostos e garantir que o contrato reflita corretamente a nova realidade tributária.

Se você está negociando a compra, venda, permuta ou locação de um imóvel e quer entender exatamente como a Reforma Tributária impacta o seu caso, fale com o nosso escritório. Vamos analisar sua situação com clareza, sem juridiquês, e te ajudar a tomar a melhor decisão.


Orientação individualizada

Este material tem caráter informativo. Situações concretas devem ser avaliadas individualmente por profissional habilitado.