Entenda quem paga o ITBI, como ele é calculado e por que muitos questionam o valor cobrado pelos municípios.
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um dos encargos mais relevantes em uma transação imobiliária. Cobrado pelos municípios no momento da transferência de propriedade, o imposto levanta muitas dúvidas — especialmente quanto ao valor correto da base de cálculo e alíquotas aplicáveis. Este guia completo mostra quanto se paga em 10 estados brasileiros, explica quem deve arcar com o imposto, e analisa a polêmica sobre sua base de cálculo que já chegou ao STJ.
O Que é o ITBI?
O ITBI é um tributo municipal cobrado sempre que há uma transferência onerosa de propriedade imobiliária entre pessoas vivas (excluindo heranças e doações, que geram ITCMD). Sua exigência se dá antes do registro da escritura no cartório, e a não quitação impede a formalização da venda.
Quem Deve Pagar o ITBI?
Por costume e previsão contratual, o comprador é quem paga o ITBI. Entretanto, as partes podem negociar o pagamento, desde que acordado expressamente no contrato. Se nada for dito, a responsabilidade recai sobre o adquirente.
Como o ITBI é Calculado?
O valor do imposto varia conforme:
Base de cálculo: valor utilizado para aplicar a alíquota
Alíquota municipal: percentual fixado por lei de cada cidade
Historicamente, os municípios usam como base o “valor venal de referência”, estabelecido pela própria prefeitura — e não o valor real da transação. Isso tem gerado controvérsia e ações judiciais por contribuintes que questionam valores maiores do que o acordado em contrato.
Alíquotas do ITBI de algumas cidades Brasileiras (2025)
Fonte: Leis municipais e secretarias da fazenda de cada capital – dados atualizados para 2025.
A Polêmica da Base de Cálculo do ITBI
Valor Venal x Valor da Transação
Muitos municípios ignoram o valor efetivo da compra e usam o chamado “valor venal de referência”, que costuma ser maior que o valor negociado entre comprador e vendedor. Essa prática é questionada judicialmente com base nos seguintes argumentos:
Violação do princípio da legalidade tributária
Insegurança jurídica
Base de cálculo fictícia e unilateral
Decisão do STJ: Valor da Transação Deve Prevalecer
Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento favorável aos contribuintes:
“A base de cálculo do ITBI é o valor declarado na transação imobiliária, salvo se o Fisco comprovar que esse valor é inferior ao valor de mercado.”
(REsp 1937821/SP, julgado em 24/02/2021)
Isso significa que o município não pode simplesmente fixar um valor de referência superior ao acordado pelas partes, salvo quando demonstrar que houve fraude ou subfaturamento.
Como Agir Se o Município Cobrar ITBI a Maior?
Se o valor cobrado for superior ao da compra e venda:
Solicite a revisão administrativa junto à prefeitura, apresentando o contrato de compra e outros documentos.
Se negado, busque um advogado especializado em Direito Tributário ou Imobiliário.
É possível ajuizar ação para revisar o valor do imposto e obter restituição da diferença.
Casos em que Pode Haver Isenção ou Redução
Imóveis adquiridos por meio do programa Minha Casa, Minha Vida
Financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação)
Transmissão parcial entre herdeiros ou cônjuges
Primeiro imóvel em determinadas cidades
Consulte a legislação específica da sua cidade ou o site da prefeitura local.
Conclusão
O ITBI é um tributo essencial nas transações imobiliárias, mas sua cobrança, especialmente a base de cálculo adotada por muitos municípios, tem sido alvo de críticas e decisões judiciais. Fique atento aos seus direitos, conheça as alíquotas da sua cidade e, sempre que possível, conte com a orientação de um advogado para evitar cobranças indevidas.
Orientação individualizada
Este material tem caráter informativo. Situações concretas devem ser avaliadas individualmente por profissional habilitado.