Entenda quem paga o ITBI, como ele é calculado e por que muitos questionam o valor cobrado pelos municípios.
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um dos encargos mais relevantes em uma transação imobiliária. Cobrado pelos municípios no momento da transferência de propriedade, o imposto levanta muitas dúvidas — especialmente quanto ao valor correto da base de cálculo e alíquotas aplicáveis. Este guia completo mostra quanto se paga em 10 estados brasileiros, explica quem deve arcar com o imposto, e analisa a polêmica sobre sua base de cálculo que já chegou ao STJ.
O Que é o ITBI?
O ITBI é um tributo municipal cobrado sempre que há uma transferência onerosa de propriedade imobiliária entre pessoas vivas (excluindo heranças e doações, que geram ITCMD). Sua exigência se dá antes do registro da escritura no cartório, e a não quitação impede a formalização da venda.
Quem Deve Pagar o ITBI?
Por costume e previsão contratual, o comprador é quem paga o ITBI. Entretanto, as partes podem negociar o pagamento, desde que acordado expressamente no contrato. Se nada for dito, a responsabilidade recai sobre o adquirente.
Como o ITBI é Calculado?
O valor do imposto varia conforme:
- Base de cálculo: valor utilizado para aplicar a alíquota
- Alíquota municipal: percentual fixado por lei de cada cidade
Historicamente, os municípios usam como base o “valor venal de referência”, estabelecido pela própria prefeitura — e não o valor real da transação. Isso tem gerado controvérsia e ações judiciais por contribuintes que questionam valores maiores do que o acordado em contrato.
Alíquotas do ITBI de algumas cidades Brasileiras (2025)
| Cidade / Estado | Alíquota ITBI (%) | Observações |
|---|---|---|
| São Paulo (SP) | 3,0% | Pode haver isenção parcial para programas habitacionais |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3,0% | Imóveis financiados pelo SFH podem ter redução |
| Belo Horizonte (MG) | 2,5% | Base de cálculo questionada judicialmente |
| Curitiba (PR) | 2,7% | Valor venal de referência é criticado por ser superior ao real |
| Porto Alegre (RS) | 3,0% | Isenção para imóveis populares e doações entre parentes |
| Salvador (BA) | 3,0% | Há previsão de progressividade de acordo com o valor do imóvel |
| Recife (PE) | 3,0% | Exige pagamento antes do registro cartorial |
| Goiânia (GO) | 2,0% | Alíquota menor, mas base costuma ser o valor venal de referência |
| Fortaleza (CE) | 2,5% | Possibilidade de isenção parcial em alguns bairros de baixa renda |
| Camboriú (SC) | 3,0% | Normativos da Prefeitura. |
| Balneário Camboriú (SC) | 3,0% | Normativos da Prefeitura. |
| Brasília (DF) | 2,0% | Base de cálculo definida por normativos próprios da Sefaz-DF |
Fonte: Leis municipais e secretarias da fazenda de cada capital – dados atualizados para 2025.
A Polêmica da Base de Cálculo do ITBI
Valor Venal x Valor da Transação
Muitos municípios ignoram o valor efetivo da compra e usam o chamado “valor venal de referência”, que costuma ser maior que o valor negociado entre comprador e vendedor. Essa prática é questionada judicialmente com base nos seguintes argumentos:
- Violação do princípio da legalidade tributária
- Insegurança jurídica
- Base de cálculo fictícia e unilateral
Decisão do STJ: Valor da Transação Deve Prevalecer
Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento favorável aos contribuintes:
“A base de cálculo do ITBI é o valor declarado na transação imobiliária, salvo se o Fisco comprovar que esse valor é inferior ao valor de mercado.”
(REsp 1937821/SP, julgado em 24/02/2021)
Isso significa que o município não pode simplesmente fixar um valor de referência superior ao acordado pelas partes, salvo quando demonstrar que houve fraude ou subfaturamento.
Como Agir Se o Município Cobrar ITBI a Maior?
Se o valor cobrado for superior ao da compra e venda:
- Solicite a revisão administrativa junto à prefeitura, apresentando o contrato de compra e outros documentos.
- Se negado, busque um advogado especializado em Direito Tributário ou Imobiliário.
- É possível ajuizar ação para revisar o valor do imposto e obter restituição da diferença.
Casos em que Pode Haver Isenção ou Redução
- Imóveis adquiridos por meio do programa Minha Casa, Minha Vida
- Financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação)
- Transmissão parcial entre herdeiros ou cônjuges
- Primeiro imóvel em determinadas cidades
Consulte a legislação específica da sua cidade ou o site da prefeitura local.
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Conclusão
O ITBI é um tributo essencial nas transações imobiliárias, mas sua cobrança, especialmente a base de cálculo adotada por muitos municípios, tem sido alvo de críticas e decisões judiciais. Fique atento aos seus direitos, conheça as alíquotas da sua cidade e, sempre que possível, conte com a orientação de um advogado para evitar cobranças indevidas.
